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FP3級試験対策 不動産

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本日は🐢が相続と保険についで苦手な不動産です。これから家を買う人なども知っておいて損はない知識だと思います❗️

 

 

不動産の基礎

いつも通りまずは全体感を掴むためにじょにーさんのまとめ!

教科書的にいくと不動産の試験カテゴリは以下になります。

・登記に関すること
・法律に関すること
・不動産価格に関すること
・税金に関すること
・土地の活用に関すること

ではそれぞれ見ていきましょう!

登記

登記簿謄本は下記の通り3つの部位からなり、表題部のみ登録義務があります。

画像2

登記簿謄本は誰でも取得できます。

登記については対抗力はあるが公信力はありません。ということで書かれていることが本当かはわからないというよくわからない事になっています。。

対抗力:自分のものだと主張すること
公信力:みんながその土地をその人のものだと認めること(信じること)

法律

📖宅地建物取引業法

自ら賃借する大家業の場合だけ宅地建物取引業免許がいらないです。

 

土地とか建物を不動産業者に売ることを頼む場合は下の表の通り契約の種別によって制限が変わってきます。過去問解いてるとここは試験でもよく出てます。


📖借地借家法

土地の場合

借地権の種類と制限をまとめました。土地って貸す時にすごい長期なんですね。

借地権


昔は上に建ってる建物の種類によって建物譲渡特約付き借地権の存続期間が変わってたんですね。

家の場合

家の場合は賃貸をイメージすればわかりやすく、1年以上とかなんですね。(1年未満も可)

 

📖都市計画法

市街化区域



📖建築基準法

建ぺい率、容積率


接道義務は中古住宅を買う前は要注意ですね。昔の家は奥まったところに作られている場合などがあるので、そのような家を買うと建て直しができないことも起きます。

接道義務

📖区分所有法

マンションとかで4/5の議決権が必要

不動産価格

不動産の価格を捉える際に場面により異なる。下の図は公示価格を100とした時のそれぞれの評価額の計算。

不動産の取引

税金

ここからは不動産に関わる税金についてまとめていきます。

不動産の取得時(買うとき)

不動産取得税

 

さらにそれぞれの基準を満たすと税率も軽減される。

不動産を維持している間

固定資産税、都市計画税


不動産の譲渡(売却するとき)

譲渡

例えば5000万円で買った家を他人に4500万円で売ると500万円だが譲渡費用と特別控除で基本は税金ないですね。
相続の場合は取得費がわからないと5%なので、同じ例で譲渡費用が販売価格の15%とすると譲渡所得=4500万円 - 225万円 - 675万円 - 3000万円 = 600万円。よって税金は5年以内だと234万円、5年以上保持していれば200万円

おさらいです。

他人(親族以外)への譲渡の場合だけですね。

また法人が譲渡した場合は法人税です。

番外編

青色申告の場合、不動産で収入を得ている場合は事業的規模じゃないと控除が10万円しか出ない。事業的規模はアパートやマンションでは10室以上、貸家では5棟以上です。

 

有効活用

土地の活用

 

その他

FPの試験とは関係ないけど、よくあるこの議論。あくまで想定ですがシミュレーションしてみるとこんな結果に。

ちなみにT+委員長の意見はこうです。確かに災害系はリスクですね。

ただ家賃10万円だと同じ広さで同じ立地は望めないんじゃないかなと思うので、やっぱり賃貸って動きやすい分コストが掛かると思います。

老後は広い家いらないから小さいアパートに引っ越すって人も孫ができた時のこととかも考えたほうがいいと思いますよ。⚠️あくまで🐢の意見です。

最後に

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不動産って人生で触れる機会ほとんどないのに、ほんと覚えること多いですよね💦 カテゴリーの「FP3級の試験対策」で他の科目もまとめてありますのでご覧ください。

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